Focus

Focus crisi d’impresa e ristrutturazioni - Immobili da costruire e crisi dell’impresa costruttrice

19 Marzo 2019

DAL 16 MARZO 2019 PIÙ TUTELE PER L'ACQUIRENTE -  di Marco Rubino, Reparto crisi d’impresa e ristrutturazioni

Ecco le tutele previste dalla legge a favore di chi desidera acquistare un immobile da costruire per sé o per un proprio parente, comprese le novità introdotte dal d. lgs n. 14/2019, in vigore dal 16 marzo.

Spesso acquistare un’abitazione da costruire, direttamente dall’impresa, può rivelarsi un buon affare. Questo perché, risparmiando sugli oneri finanziari dei prestiti solitamente erogati dagli istituti di credito, il costruttore riesce a offrire l’immobile a un prezzo di vendita inferiore. Inoltre, per il “semplice” fatto che i lavori di costruzione siano ancora in corso d’opera, l’acquirente ha la possibilità di richiedere eventuali varianti e rendere l’abitazione più consona ai propri desideri e bisogni.

Talvolta, purtroppo, il sogno di una nuova casa si tramuta in un incubo quando l’impresa costruttrice fallisce e l’acquirente si ritrova, non solo senza immobile, ma anche senza la certezza di riuscire a ottenere il rimborso totale di quanto eventualmente già versato.

Per scongiurare un simile rischio, il legislatore si è mosso sin dal 2004 emanando prima una legge delega (legge 2 agosto 2004, n. 210) e poi un decreto attuativo (d. lgs n. 122/2005) aventi come obiettivo proprio quello di tutelare l’acquirente, persona fisica, che desidera acquistare, per sé o per un proprio parente di primo grado, un immobile da costruire.

Infatti, l’art. 2 del d. lgs n. 122/2005 prevede anzitutto che, all’atto della stipula del contratto preliminare di vendita, il costruttore debba obbligatoriamente rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente a garanzia del rimborso delle somme versate e di quelle ancora da versare. In caso di mancata consegna della fideiussione, il preliminare può essere dichiarato nullo, ma solo su richiesta dell’acquirente (nullità relativa).

Inoltre, come previsto dal successivo art. 4, in sede di stipula dell’atto definitivo il costruttore deve rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale a favore dell’acquirente stesso a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, a garanzia del fatto che la costruzione sia stata eseguita a regola d’arte.

Il d. lgs n. 14/2019 di recente pubblicazione, oltre a introdurre il nuovo Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza, ha voluto rafforzare le tutele già previste dal citato d. lgs n. 122/2005 prevedendo che:

  1. il preliminare di vendita, e quindi non solo l’atto definitivo di trasferimento, debba essere obbligatoriamente redatto per atto pubblico o mediante scrittura privata autenticata (consentendo, in questo modo, al notaio di svolgere un controllo di legalità sull’adempimento dell’obbligo di rilascio della fideiussione, senza la quale l’atto non verrebbe stipulato);
  2. la mancata consegna della fideiussione in sede di stipula del preliminare ne determina la nullità (relativa), così come anche la mancata consegna della polizza indennitaria decennale all’atto della stipula del contratto definitivo di vendita ne determina la nullità (anche in questo caso, relativa, ovvero dichiarabile solo se richiesta dell’acquirente);
  3. l’acquirente che, non avendo ricevuto la polizza indennitaria alla stipula dell’atto definitivo di vendita, intenda recedere dal contratto può escutere la fideiussione e recuperare interamente le somme versate

Le novità appena esaminate si applicano ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

Focus crisi d’impresa - Acquistare gli immobili all’asta

11 Marzo 2019

IL FUNZIONAMENTO DEL PORTALE DELLE VENDITE PUBBLICHE - di Gualtiero Terenghi, Reparto crisi d'impresa e ristrutturazioni

Il nuovo Codice della crisi punta sul Portale delle Vendite Pubbliche. Il sistema, già attivo per le procedure esecutive, rende più semplice cercare gli immobili in vendita e partecipare alle aste: ecco come. 

Il nuovo Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, che entrerà in vigore il prossimo 15 agosto 2020, prevede che nella liquidazione giudiziale le vendite dei beni avvengano con modalità telematiche, tramite il Portale delle Vendite Pubbliche (P. V. P.). In realtà, il P.V.P. è già attivo da febbraio 2018 e accoglie tutti gli annunci di vendita relativi alle procedure esecutive individuali di tutti i tribunali italiani.

Il P.V.P. (https://pvp.giustizia.it/) funge dunque da motore di ricerca per le inserzioni e permette di prenotare le visite all’immobile. L’accesso avviene mediante carta d’identità elettronica o carta nazionale dei servizi oppure tramite smart card. Il soggetto interessato a visionare un immobile posto in vendita deve inoltrare la richiesta esclusivamente attraverso il P.V.P. tramite la funzione «prenota visita immobile» presente all’interno di ogni annuncio. La richiesta verrà trasmessa al custode nominato dal Giudice, il quale entro quindici giorni dovrà consentire di esaminare i beni in vendita. La vendita, in virtù di quanto stabilito dal giudice, può avvenire attraverso una delle tre differenti procedure di seguito elencate e relative modalità. Si tratta di:

  • sincrona telematica: le offerte devono essere presentate esclusivamente in via telematica e la gara avviene sul portale web del gestore della vendita con gli offerenti connessi contemporaneamente in tempo reale tramite la piattaforma del gestore stesso;
  • asincrona telematica: anche in questo caso, le offerte devono essere presentate esclusivamente in via telematica e la gara avviene sempre sul portale web del gestore, tuttavia questa dura un tempo predeterminato senza la simultanea connessione del giudice o del referente della procedura con avviso agli offerenti di ogni rilancio e, al termine della gara, della maggior offerta formulata;
  • sincrona mista: le offerte possono essere presentate sia con modalità telematica sia con modalità cartacea presso il luogo (cancelleria del tribunale o studio del professionista delegato) indicato nell’avviso di vendita e la gara si tiene simultaneamente sia sul sulla piattaforma digitale del gestore, sia in apposita sala d’aste alla presenza degli offerenti, che hanno presentato offerta cartacea.

Le offerte telematiche possono essere presentate esclusivamente mediante il modulo «offerta telematica» del Ministero di Giustizia raggiungibile tramite il link «invia offerta» presente nella scheda di dettaglio del bene del gestore della vendita telematica. L’invio dell’offerta può avvenire tramite una speciale casella p.e.c. rilasciata da un gestore iscritto in un apposito registro ministeriale oppure tramite una normale casella p.e.c. nel caso in cui l’offerta sia firmata digitalmente. L’offerta si intende effettivamente depositata solo dopo che sia stata generata la ricevuta di avvenuta consegna da parte del gestore della p.e.c. del Ministero della Giustizia. Almeno 30 minuti prima dell’inizio delle operazioni di vendita, il gestore invia all’indirizzo p.e.c. utilizzato per la trasmissione dell’offerta le credenziali per connettersi alla vendita e al proprio portale e dunque partecipare all’asta.

Focus contenzioso tributario - INDAGINI FINANZIARIE SU C/C DEI PROFESSIONISTI

11 Marzo 2019

PER LA CTP DI BRESCIA SONO SOLO PRESUNZIONI SEMPLICI - di Davide Grasselli, Reparto contenzioso tributario

La Commissione tributaria Provinciale di Brescia, sez. I, con sentenza n. 790 del 13 novembre 2018, depositata il 4 dicembre 2018, ha ritenuto illegittimo un avviso di accertamento supportato dalle sole indagini finanziarie, effettuate su un conto corrente di un professionista, ponendosi al di fuori di un orientamento già consolidato della Cassazione.

Secondo i giudici della Suprema Corte, infatti, le indagini finanziarie sarebbero assistite da una presunzione legale relativa e pertanto, ai fini della prova contraria, non sarebbe sufficiente una dimostrazione generica circa ipotetiche causali dell’affluire di somme sui conti correnti, ma occorrerebbe viceversa che il contribuente fornisse la prova analitica della riferibilità di ogni singola movimentazione alle operazioni già evidenziate nelle dichiarazioni. In altre parole, sulla estraneità delle somme alla sua attività, con conseguente non rilevanza fiscale delle stesse. Il contribuente sarebbe pertanto tenuto a offrire una prova piena e non un’altra presunzione, ovvero un’affermazione di carattere generale.

Secondo i giudici bresciani, invece, è vero che prelievi e versamenti su conti non destinati all’attività professionale possono essere indice di compensi e spese non annotate, ma è altrettanto vero che dette presunzioni semplici necessitano di ulteriori prove. Per concludere, l’avviso, essendo fondato meramente sulle risultanze di indagini bancarie, deve ritenersi illegittimo e va annullato. (Nel merito il ricorrente aveva documentato in modo dettagliato e non generico i versamenti oggetto di contestazione).